El concepto de propietario se deriva del derecho exclusivo que tiene una persona sobre un bien, por ejemplo un bien inmueble (departamento, casa, etc). Por otra parte, al existir bienes comunes existen derechos compartidos sobre los mismos, de allí entonces que hablamos de copropietarios.
En resumen, una de las características más importantes del concepto de copropiedad inmobiliaria es que los propietarios son a su vez copropietarios de los bienes de dominio común.
Los que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio o edificio en cuestión, por ejemplo: los terrenos, los muros, los ductos de agua, gas, aire, alcantarillas y luz, pasillos, hall de entrada, etc. También los destinados al servicio, recreación y esparcimiento o todos los espacios que el reglamento de copropiedad determine como tales.
Todo condominio deberá tener un fondo común de reserva. Su objetivo será: reparaciones de los bienes de dominio común, certificación periódica de las instalaciones de gas o a gastos comunes urgentes o imprevistos.
Se ira incrementando este fondo a través de: porcentajes de recargo sobre los gastos comunes, multas y uso de bienes comunes.
El comité de Administración, es el órgano que representara a la asamblea en todas sus facultades (excepto sesiones extraordinarias). El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad, autorizar el corte de luz a morosos, aprobar los presupuestos estimativos de gastos comunes, acordar el lugar de depósito del fondo de reserva, determinar el lugar de las asambleas extraordinarias y su respectiva convocatoria, llevar a cabo los acuerdos de asamblea, firmar los libros de actas, abrir y actuar en cuenta corriente o de ahorro de la comunidad, solicitar rendiciones de cuenta al administrador, elaborar el plan de emergencias y evacuación, configurar el titulo ejecutivo para el cobro de los gastos comunes, denunciar al juzgado de policía local las infracciones establecidas en el artículo 32 de la ley de copropiedad.
Las normas y acuerdos del Comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios. Para la validez de las reuniones del Comité de Administración, será necesaria una asistencia de la mayoría de sus miembros y los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los asistentes.
El comité, estará integrado por tres personas o más, salvo que el número de propietarios fuese inferior.
El administrador de condominios es el representante legal de la comunidad al cual representa, donde su rol fundamental sera cumplir las funciones establecidas en el reglamento de copropiedad y específicamente las que le entregue la asamblea. Dentro de sus funciones estará: cuidar los bienes de dominio común, efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas, citar a reunión de asamblea, mantener actualizado el archivo de documentos del condominio, cobrar y recaudar los gastos comunes, entre otras funciones.
El administrador puede ser una persona natural o jurídica.
El comité de administración dentro de sus facultades comprende la designación del Administrador, sin embargo la asamblea de copropietarios puede dejar sin efecto dicha designación. Sin embargo, cabe destacar que el reglamento de copropiedad puede estipular el administrador del condominio con el objeto de dar tiempo para que se vendan las unidades necesarias y posteriormente designar al administrador en la primera asamblea.
Además se contempla en el artículo 24 de la ley de copropiedad: “mientras se proceda al nombramiento del comité de administración, cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar por si solo los actos urgentes de administración y conservación”.
El administrador podrá ser removido e cualquier momento por acuerdo de la asamblea.
El origen de llamar a una asamblea ordinaria o extraordinaria se deriva de los contenidos que de ella se trataran, a continuación se define cada una de ellas.
Asambleas Ordinarias. Serán celebradas a lo menos, una vez al año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los últimos doce meses y en ellas podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materia de sesiones extraordinarias.
En tal sentido podemos afirmar que no existe un límite para el numero de sesiones ordinarias en un año, por tanto cada vez que existan asuntos de interés para la comunidad se podrán celebrar dichas sesiones siempre cuando no sean motivo de asambleas extraordinarias.
Asambleas Extraordinarias. tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.
Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias de la asamblea:
1. Modificación del reglamento de copropiedad.
2. Cambio de destino de las unidades del condominio.
3. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
4. Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
5. Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.
6. Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
7. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
8. Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
9. Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
10. Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26 y establecer subadministraciones en un mismo condominio.
11. Programas de autofinanciamiento de los condominios y asociaciones con terceros para estos efectos.
En primera instancia, para poder participar en las asambleas es necesario tener la calidad de copropietario hábil, es decir copropietario que se encuentre al día en el pago de sus gastos comunes. Estos podrán optar a cargos de representación en la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten.El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea.
En resumen, se puede concluir que pueden participar las siguientes personas:
a) El respectivo copropietario, ya sea una persona natural o representante de la persona jurídica.
b) El representante o apoderado, es decir aquella persona que cuente con un respectivo poder por escrito para representar al respectivo copropietario o en la forma en que se establezca en el respectivo reglamento de copropiedad.
c) El arrendatario u ocupante, siempre cuando se cumplan los siguientes requisitos:
• Que el copropietario no asista a la asamblea o no designe apoderado o este último no haya asistido.
• y cuando el respectivo contrato de arrendamiento establezca la facultad de representar al copropietario ( arrendador ).
Los acuerdos de la asamblea deben estipularse en un libro de actas foliado, este es el único instrumento donde se deja constancia de los acuerdos o decisiones tomadas, los cuales deberán ser acatados incluso por la minoría disidente. Dicha acta debe ser firmada por todos los miembros de comité o por los copropietarios que la asamblea designe.
Se recomienda que el acta incluya lo siguiente:
1. Lugar, fecha y hora de realización de la asamblea.
2. Tipo de asamblea (ordinaria o extraordinaria ) y citación ( primera o segunda citación)
3. Constancia de haber cumplido con las exigencias de la citación a asamblea.
4. Lista de asistencia y el número de votos y su valor.
5. Acuerdos tomados y su número de votos a favor y en contra.
6. Declaraciones que cualquiera de los propietarios quisiere dejar.
7. Firmas de las personas que autorizan el acta.
Las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio. Asimismo debe encontrarse al dia en el pago de sus gastos comunes. Se Recomienda que la cantidad e integrantes sea un número impar, para dirimir en caso de votaciones empatadas.
El administrador no podrá integrar el comité.
Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Cada copropietario deberá contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo de aquel, formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada de éstos. Al pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para los gastos comunes.
Todo condominio deberá tener un plan de emergencia ante siniestros, como incendios, terremotos y semejantes, que incluya medidas para tomar, antes, durante y después del siniestro, con especial énfasis en la evacuación durante incendios. La confección de este plan será responsabilidad del Comité de Administración, que deberá someterlo a aprobación de una asamblea extraordinaria citada especialmente a ese efecto, dentro de los primeros tres meses de su nombramiento.
Una de las obligaciones más importantes en la administración de condominios es la rendición de cuentas por parte del administrador, estas deben ser efectuadas al menos durante los últimos doce meses en una asamblea ordinaria.
Además pueden ser requeridas en los plazos y formas estipulados en el reglamento de copropiedad o en el acta de asamblea que se le designo y, además, puede ser solicitada por la asamblea de copropietarios o el comité de administración y al termino de su gestión.
El Juez de Policía Local, puede obligar al administrador a efectuar una rendición de cuentas.
No, dado que los estacionamientos de visitas tienen el carácter de bienes comunes. No pueden pueden ser objeto de gravamen, enajenación ni arrendamiento.
